كيف تكسب شركة المقاولات العامة، وأين تخسر؟
شركة المقاولات الصغيرة أو المتوسطة تنفذ أعمال مبانٍ أو أعمالًا مدنية لمالك أو شركة أو جهة عامة، كمقاول رئيسي أو من الباطن. هي تبيع كميات أعمال: متر مكعب خرسانة، وطن حديد مركب، ومتر مربع مبانٍ، وتحصل ثمنها عبر المستخلصات: تُحصر الأعمال المنفذة كل شهر تقريبًا، ويراجعها الاستشاري أو المالك، ثم يُصرف المستخلص بعد أسابيع أو أشهر، بعد خصم نسبة تُحتجز حتى التسليم أو نهاية فترة الصيانة.
أما الحديد والأسمنت فيُدفعان عند الشراء، والعمالة أسبوعيًا، وإيجار المعدات شهريًا. لذلك لا تتعثر شركات مقاولات كثيرة لأن العقد خاسر، بل لأن النقدية نفدت قبل صرف المستخلص. ودراسة جدوى شركة مقاولات عامة تبدأ من ثلاثة أرقام: أعمق رصيد سالب خلال المشروع، والمبلغ المحتجز بعد التسليم، وأثر تحرك أسعار الخامات على عقد سعره ثابت.
القيد في اتحاد المقاولين وقواعد عقود الأعمال العامة
للمقاولين في مصر اتحاد هو الاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء، المنشأ بالقانون رقم 104 لسنة 1992. ووفق شرح نشره مكتب السعدني وشركاه في يونيو 2026، لا يدخل المقاول المناقصات ولا ينفذ أعمال مقاولات قبل إتمام القيد، ويشترط القيد مهندسًا نقابيًا متخصصًا في النشاط ومحاسبًا مؤمنًا عليهما، ويُصنف المقاول بحسب رأس المال المدفوع والخبرة والجهاز الفني وأعمال السنوات الخمس الأخيرة والمعدات، ومن معايير التصنيف أقصى قيمة للعطاءات المسموح بالتقدم بها1. فابنِ دراستك على الفئة التي تؤهلك لها أرقامك الفعلية. أما تأسيس الشركة نفسها فيمكن أن يتولاه مكتب ماهر للاستشارات.
وإذا كان عميلك جهة عامة يسري عليها القانون 182 لسنة 2018 (نطاقه والتأمينات العامة مشروحة في صفحة دراسة جدوى شركة توريدات عمومية)، فهذه أحكام تخص مقاولات الأعمال تحديدًا2:
- الصرف: تصرف الجهة دفعات تحت الحساب تبعًا لتقدم العمل خلال ستين يومًا من تاريخ تقديم المستخلص معززًا بالمستندات وقبولها. وإذا تأخرت تلتزم بما يعادل تكلفة التمويل عن فترة التأخير وفق سعر الائتمان والخصم المعلن من البنك المركزي، بشرط تقديم مستندات رسمية بالمبلغ المطالب به.
- التأمين النهائي: 5% من قيمة العقد، يُرد فور انتهاء مدة الضمان المحددة بالعقد.
- تعديل الكميات: إذا طرأت مستجدات بعد إبرام العقد ونصت كراسة الشروط على ذلك، يجوز للجهة الزيادة أو النقص بما لا يجاوز 25% من كمية كل بند في عقود المقاولات، بالشروط والأسعار نفسها.
- تغير الأسعار: في عقود مقاولات الأعمال التي مدة تنفيذها ستة أشهر فأكثر، تعدل الجهة قيمة العقد في نهاية كل ثلاثة أشهر تعاقدية وفقًا للزيادة أو النقص في تكاليف بنوده، من واقع الأرقام القياسية للمنتجين الصادرة عن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، ويقع باطلًا كل اتفاق يخالف ذلك.
- مقابل التأخير: إذا تأخرت لسبب يرجع إليك، لا يجاوز مجموعه 10% من قيمة العقد إذا لم يتجاوز التأخير 10% من المدة الكلية، ويزيد إلى 15% إذا جاوزها. ويُحسب من قيمة الأعمال المتأخرة فقط إذا لم يمنع الجزء المتأخر الانتفاع بما نُفذ، وإلا فمن قيمة ختامي العملية.
وللقرارات الاقتصادية الاستثنائية «اللجنة العليا للتعويضات» بوزارة الإسكان (القانون 84 لسنة 2017 المعدل بالقانون 173 لسنة 2022)، وتعوض في عقود المقاولات والتوريدات والخدمات العامة التي تكون الدولة أو شركاتها أو الأشخاص الاعتبارية العامة طرفًا فيها عن أضرار قرارات اقتصادية صادرة في فترات يحددها مجلس الوزراء3، فلا تبنِ عليها دراستك. وهذه الأحكام كلها تنظم علاقة الجهة بالمتعاقد معها مباشرة: فلا تنطبق تلقائيًا على عقدك مع مالك أو شركة خاصة، ولا على مقاول الباطن في مشروع حكومي، فمستحقاته يحكمها عقده مع المقاول الرئيسي. فاكتب في العقد موعد صرف المستخلص، ونسبة الاستقطاع وموعد ردها، وهل يتغير السعر مع الخامات.
ضريبة القيمة المضافة على المقاولات بعد 2025
كانت المقاولات تخضع لضريبة جدول 5% لا تسمح بخصم ضريبة المدخلات، ثم نقلها القانون رقم 157 لسنة 2025 إلى السعر العام 14% مع إتاحة الخصم، اعتبارًا من 18 يوليو 20254. وتعد اللائحة التنفيذية، بعد تعديلها بقرار وزير المالية رقم 417 لسنة 2025، المقاولات وأعمال التشييد والبناء خدمات ذات طبيعة مستمرة تصدر بها فواتير إلكترونية بناءً على المستخلص المعتمد من الاستشاري5، والقانون يجعل إصدار الفاتورة هو الواقعة المنشئة للضريبة في هذه الخدمات6. أي أن الضريبة تستحق عند فوترة المستخلص المعتمد لا عند تحصيله، فقد تسددها قبل أن تحصلها. ومقاول الباطن يصدر فاتورته على المستخلص المعتمد من المقاول العام5.
أما العقود المبرمة التي صدر لها مستخلص معتمد من الاستشاري أو فاتورة إلكترونية أو إيصال إلكتروني قبل العمل بالقانون واستمر تنفيذها بعده، فيجعل القرار رقم 418 لسنة 2025 أساس حساب الضريبة عليها 36% من إجمالي قيمة الفاتورة (أي 5.04% من الفاتورة بسعر 14%) دون إعمال قواعد الخصم، ويُعد مقاول الباطن مسددًا للضريبة عن أعماله إذا ثبت بشهادة معتمدة من المقاول العام أنه سددها عن الأعمال نفسها. ويُعد تعاقدًا جديدًا كل تجديد لعقد قائم أو زيادة في حجم الأعمال بما يجاوز النسبة المنصوص عليها في العقد5. ويتيح القرار أيضًا تحصيلها بالسعر المقرر على إجمالي الفاتورة مع الخصم5. ويلزم القانون الجهات الحكومية والهيئات العامة بتوريد 20% من قيمة الضريبة المستحقة عليها للمصلحة مباشرة تحت حساب الضريبة6. راجع مع محاسبك المعالجة التي تنطبق على عقدك.
مثال توضيحي: عقد 12 مليون جنيه يُنفذ في 8 أشهر
مثال توضيحي بأرقام مفترضة لشرح الطريقة، لا أسعار سوق: شركة تنفذ الهيكل الخرساني والمباني لعمارة سكنية لمالك خاص:
- قيمة العقد: 12,000,000 جنيه قبل الضريبة، تُنفذ على 8 أشهر بنسب 6% و10% و14% و16% و16% و15% و13% و10%.
- التكلفة المباشرة: 10,200,000 جنيه، أي 85% من العقد: خامات 6,120,000 جنيه منها الحديد والأسمنت 3,366,000 جنيه، وعمالة ومقاولو باطن 3,060,000 جنيه، ومعدات 1,020,000 جنيه، وكلها تُدفع في شهر التنفيذ. الهامش 12,000,000 − 10,200,000 = 1,800,000 جنيه، أي 15% قبل المصروفات العامة والتمويل.
- المستخلص: يُقدم في نهاية كل شهر بقيمة ما نُفذ، ويُصرف بعد شهرين، فأعمال الشهر 1 تُصرف في الشهر 3، بعد استقطاع 5% تأمين أعمال.
- الاستقطاع: مجموعه 600,000 جنيه، ويُرد بعد فترة صيانة 12 شهرًا من التسليم، أي في الشهر 20.
| الشهر | أعمال منفذة (جنيه) | تكلفة مدفوعة (جنيه) | صافي النقدية (جنيه) | الرصيد التراكمي (جنيه) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 720,000 | 612,000 | -612,000 | -612,000 |
| 2 | 1,200,000 | 1,020,000 | -1,020,000 | -1,632,000 |
| 3 (أول صرف) | 1,680,000 | 1,428,000 | -744,000 | -2,376,000 |
| 4 | 1,920,000 | 1,632,000 | -492,000 | -2,868,000 |
| 5 (أعمق نقطة) | 1,920,000 | 1,632,000 | -36,000 | -2,904,000 |
| 6 | 1,800,000 | 1,530,000 | 294,000 | -2,610,000 |
| 7 | 1,560,000 | 1,326,000 | 498,000 | -2,112,000 |
| 8 (التسليم) | 1,200,000 | 1,020,000 | 690,000 | -1,422,000 |
| 9 | 0 | 0 | 1,482,000 | 60,000 |
| 10 | 0 | 0 | 1,140,000 | 1,200,000 |
| 20 (رد الاستقطاع) | 0 | 0 | 600,000 | 1,800,000 |
(للمشروع وحده، قبل المصروفات العامة والتمويل والضريبة.)
- الفجوة: يحتاج المقاول 2,904,000 جنيه في الشهر 5، أي 24.2% من قيمة العقد ونحو 1.6 ضعف الربح المتوقع.
- عند التسليم: في الشهر 8 ما زال له عند المالك 3,222,000 جنيه، أي نحو 26.9% من العقد، بين مستخلصين لم يُصرفا والاستقطاع.
- الضريبة: بافتراض فوترة كل مستخلص بنسبة 14% في الشهر التالي للتنفيذ وسداد صافيها بعده بشهر، وخصم 14% المدفوعة على الخامات وحدها في الشهر التالي، ودفع المالك الضريبة مع المستخلص، ترتفع الفجوة 137,088 جنيهًا إلى 3,041,088 جنيهًا.
ماذا لو تأخر المستخلص أو ارتفعت الخامات؟
نضيف تكلفة تمويل الرصيد السالب بافتراض 2% شهريًا على الرصيد في نهاية كل شهر، والسعر الفعلي يحدده بنكك:
| السيناريو | أعمق احتياج (جنيه) | الشهر الذي يصبح فيه الرصيد موجبًا | الربح قبل التمويل (جنيه) | تكلفة التمويل (جنيه) | الربح بعد التمويل (جنيه) |
|---|---|---|---|---|---|
| الأساسي: الصرف بعد شهرين | 2,904,000 | 9 | 1,800,000 | 330,720 | 1,469,280 |
| كل مستخلص يتأخر 60 يومًا إضافية | 6,030,000 | 11 | 1,800,000 | 738,720 | 1,061,280 |
| الحديد والأسمنت أعلى 10% من الشهر 4 | 3,011,712 | 10 | 1,564,380 | 349,379 | 1,215,001 |
| خفض 10% من مستخلص الشهر 4 عند المراجعة، يُسترد في الختامي | 2,904,000 | 10 | 1,800,000 | 344,112 | 1,455,888 |
| الخفض نفسه دون استرداد | 2,904,000 | 10 | 1,608,000 | 344,112 | 1,263,888 |
| تأخير 60 يومًا وزيادة الخامات معًا | 6,188,202 | 12 | 1,564,380 | 766,804 | 797,576 |
| دفعة مقدمة 10% تُستنزل من كل مستخلص | 2,064,000 | 9 | 1,800,000 | 207,360 | 1,592,640 |
تأخير الصرف شهرين لا يغير الربح على الورق، لكنه يضاعف الفجوة إلى 6,030,000 جنيه، وتأكل تكلفة التمويل 41% من الربح بدل 18.4%. ومع الضريبة ترتفع الفجوة في هذا السيناريو إلى 6,662,520 جنيهًا، لأن الفاتورة تصدر على المستخلص المعتمد فتسدد ضريبته قبل أن تحصله بشهرين. أما إذا تأخر الاعتماد نفسه فتتأخر الفاتورة وضريبتها معه.
وزيادة 10% في الحديد والأسمنت ليست افتراضًا بعيدًا: وفق الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، ارتفع متوسط سعر عبوة الأسمنت البورتلاندي العادي 50 كجم من 198.6 إلى 215.9 جنيه بين يونيو 2025 ويونيو 2026 (نحو 8.7%)، وطن حديد التسليح من 39.35 إلى 41.34 ألف جنيه (نحو 5.1%)7. في عقد ثابت السعر تخرج الزيادة كلها من هامشك: 235,620 جنيهًا، أي 13.1% من الربح. والخفض عند المراجعة يكلف 192,000 جنيه إذا لم يُسترد، ويؤخر الرصيد الموجب شهرًا في الحالتين.
وفي عقد عام مدته 8 أشهر، يكفي تأخير لسبب يرجع إليك يتجاوز 24 يومًا (10% من المدة) لرفع سقف مقابل التأخير من 10% إلى 15%، أي من 1,200,000 إلى 1,800,000 جنيه، وهو الربح كله، إذا حُسب على ختامي العملية (12,000,000 جنيه في المثال).
المصروفات العامة وعدد المشاريع في الوقت نفسه
الشركة في المثال تعمل بمهندس نقابي مؤمن عليه تكلفته 20,000 جنيه شهريًا (افتراض)، وأمين مخزن وإداري بالحد الأدنى للأجر في القطاع الخاص 7,000 جنيه، المطبق من 1 مارس 20258، مع حصة صاحب العمل في التأمينات 18.75%9، أي 16,625 جنيهًا للاثنين، وإيجار مكتب ومخزن 10,000 جنيه، ومحاسب 4,000 جنيه، ومصروفات أخرى 6,000 جنيه. المجموع 56,625 جنيهًا شهريًا، أو 679,500 جنيه سنويًا.
- مشروع واحد في السنة يترك بعد التمويل والمصروفات العامة 789,780 جنيهًا في الحالة الأساسية، و381,780 جنيهًا مع تأخير 60 يومًا، و118,076 جنيهًا فقط مع التأخير وزيادة الخامات.
- رأس مال 3,000,000 جنيه يغطي جدول المشروع الأساسي وحده (2,904,000 جنيه)، لكن بإضافة الضريبة والمصروفات العامة يصل أعمق احتياج إلى 3,324,213 جنيهًا في الشهر 5، وإلى 7,002,270 جنيهًا إذا تأخرت المستخلصات 60 يومًا. ومشروعان متزامنان بالتوقيت نفسه يحتاجان 5,808,000 جنيه قبلهما.
أي أن عدد المشاريع التي تستطيع تنفيذها معًا يحدده أعمق رصيد سالب لكل مشروع، لا عدد المهندسين. والطريقة في مقال نقطة التعادل ورأس المال العامل.
كيف تقلل رأس المال المحبوس في كل مشروع؟
- دفعة مقدمة مقابل خطاب ضمان: 10% تخفض الفجوة في المثال من 2,904,000 إلى 2,064,000 جنيه، قبل عمولة الخطاب.
- مستخلص مكتمل المستندات في موعده: في العقود العامة تبدأ الستون يومًا من تقديمه معززًا بالمستندات، وإذا رفضت الجهة استلامه أرسله بالبريد السريع لتبدأ المدة من تاريخ استلامه2.
- التفاوض على رد الاستقطاع أو استبداله بخطاب ضمان عند التسليم الابتدائي.
أخطاء شائعة في دراسة جدوى شركة مقاولات عامة
- حساب الربح من قيمة العقد دون جدول نقدية شهري يبين متى يُصرف كل مستخلص.
- افتراض صرف المستخلص فور تقديمه، دون سيناريو لتأخير شهرين أو أكثر.
- نسيان الاستقطاع وتراكمه مع كل مشروع.
- تسعير الحديد والأسمنت بأسعار يوم العطاء في عقد ثابت السعر يمتد أشهرًا.
- تجاهل الضريبة المستحقة عند الفاتورة لا عند التحصيل.
- إغفال خصومات المراجعة ومقابل التأخير من الهامش.
- قبول مشروع ثانٍ برأس مال يكفي مشروعًا واحدًا.
ولبناء جدول النقدية راجع التدفق النقدي للمشروعات الصغيرة، ولتمويل الفجوة بقرض دراسة الجدوى للحصول على قرض بنكي. أما شراء الأرض والبناء وبيع الوحدات بنفسك فدراسة مختلفة: دراسة جدوى مشروع تطوير عقاري.
أسئلة شائعة عن دراسة جدوى شركة مقاولات عامة
كم رأس مال أحتاج لشركة مقاولات عامة؟
يحدده أكبر مشروع ستنفذه وموعد صرف مستخلصاته. في المثال التوضيحي احتاج عقد قيمته 12,000,000 جنيه إلى 3,324,213 جنيهًا في أعمق نقطة بعد الضريبة والمصروفات العامة، وإلى 7,002,270 جنيهًا إذا تأخر كل مستخلص 60 يومًا إضافية.
متى تصرف الجهة الحكومية المستخلص؟
إذا خضعت الجهة للقانون رقم 182 لسنة 2018، فخلال ستين يومًا من تقديم المستخلص معززًا بالمستندات وقبولها، وإلا التزمت بتكلفة التمويل عن التأخير بشرط تقديم مستندات رسمية2. ولا يسري ذلك على عقود الباطن والعقود الخاصة.
كم ضريبة القيمة المضافة على أعمال المقاولات؟
السعر العام 14% مع خصم ضريبة المدخلات منذ 18 يوليو 2025، بدل ضريبة الجدول 5%4. وللعقود الجارية التي صدر لها مستخلص معتمد أو فاتورة أو إيصال إلكتروني قبل ذلك أساس حساب 36% من قيمة الفاتورة دون خصم، بالشروط المذكورة أعلاه5.
هل يُعوض المقاول عن ارتفاع الحديد والأسمنت؟
في عقود الأعمال العامة التي مدتها ستة أشهر فأكثر تُعدل قيمة العقد كل ثلاثة أشهر تعاقدية وفق الأرقام القياسية للمنتجين2. أما في العقد الخاص فلا تعديل إلا ببند مكتوب، وفي المثال كلفت زيادة 10% في الحديد والأسمنت 235,620 جنيهًا من الربح.
المصادر
- Mondaq (SK Sadany & Partners Law Firm). Registration With The Egyptian Contractors Union 2025: Conditions And Steps For Registering Construction Companies (2026-06-25) — مصدر ثانوي. تمت المراجعة في 22 أكتوبر 2026.
- بنك الاستثمار القومي (نسخة الجريدة الرسمية) | National Investment Bank (Official Gazette copy). الجريدة الرسمية، العدد 39 مكرر (د): القانون رقم 182 لسنة 2018 بإصدار قانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة (2018-10-03). تمت المراجعة في 22 أكتوبر 2026.
- alberonsy.com. القانون 173 لسنة 2022 بتعديل قانون تعويضات عقود المقاولات والتوريدات والخدمات العامة 84 لسنة 2017 (الجريدة الرسمية، العدد 51 مكرر (هـ)) (2022-12-26) — مصدر ثانوي. تمت المراجعة في 22 أكتوبر 2026.
- EY. Egypt introduces significant VAT updates on certain goods and services (2025-07-22) — مصدر ثانوي؛ Deloitte Middle East. Construction contracting activities treatment following the VAT law amendments (2025-10-28) — مصدر ثانوي. تمت المراجعة في 22 أكتوبر 2026.
- Middle East Library for Economic Services (نسخة الوقائع المصرية | Al-Waqae Al-Masriya copy). الوقائع المصرية، العدد 237 تابع (ج): قرارا وزير المالية رقما 417 و418 لسنة 2025 بشأن الضريبة على القيمة المضافة لعقود المقاولات وأعمال التشييد والبناء (2025-10-23). تمت المراجعة في 22 أكتوبر 2026.
- الهيئة العامة للرقابة المالية | Financial Regulatory Authority. قانون الضريبة على القيمة المضافة رقم 67 لسنة 2016 وفقًا لآخر تعديل. تمت المراجعة في 22 أكتوبر 2026.
- جريدة المال | Al Mal News. «الإحصاء»: أسعار الأسمنت ترتفع حتى 12.1% والأسمدة تصل إلى 56.6% خلال عام (2026-08-16) — مصدر ثانوي. تمت المراجعة في 22 أكتوبر 2026.
- وزارة التخطيط والتنمية الاقتصادية | Ministry of Planning and Economic Development. الاجتماع الأول للمجلس القومي للأجور: رفع الحد الأدنى لأجور القطاع الخاص إلى 7000 جنيه (2025-02-09). تمت المراجعة في 22 أكتوبر 2026.
- Andersen Egypt. Social insurance in Egypt (contribution rates under Law 148/2019) (2026-06-30) — مصدر ثانوي. تمت المراجعة في 22 أكتوبر 2026.